Wohnimmobilien ab 2024: David Kasper zeigt den Weg zum Steuer sparen
Viele Menschen werden zu hoch besteuert – und wissen es nicht einmal. Ganz nach dem Motto „Steuern steuern!“ unterstützt Steuerberater und Immobilieninvestor David Kasper seine Mandanten mit der Steuerkanzlei KASPER & KÖBER Partner dabei, sinnvolle und funktionierende Steuerstrategien zu entwickeln und umzusetzen. Dazu setzt er auf individuelle Betreuung und verwendet ausschließlich Methoden, die er selbst bedenkenlos anwendet, um eine maximale Steuerersparnis zu erzielen und so den Vermögensaufbau zu beschleunigen. Hier beleuchtet er die Neuerungen, die das Wachstumschancengesetz und die damit verbundenen Möglichkeiten zur degressiven Abschreibung mit sich bringen.
Mit neuen Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien will die Bundesregierung noch in diesem Jahr Investitionen in Wohnimmobilien stärker fördern und so Anreize für Investoren bieten, wieder mehr Wohnraum zu schaffen. Laut dem am 22. März 2024 verabschiedeten Wachstumschancengesetz soll für bestimmte Wohnimmobilien in Zukunft eine degressive Abschreibung möglich sein, die mit steuerlichen Vergünstigungen einhergeht. Für Anleger tut sich somit eine einzigartige Chance auf. „Für fremdvermietete Wohnobjekte, die nach dem 30. September 2023 errichtet wurden, sehen die neuen Bestimmungen besondere Steuervorteile vor. Wer diese clever nutzt, kann bei der Einkommensteuer beträchtliche Summen sparen“, erklärt David Kasper von der Steuerkanzlei KASPER & KÖBERPartner.
„Entsteht beispielsweise ein Verlust aufgrund der Höhe der Abschreibung, kann dieser nicht nur mit Miet- und Pachteinnahmen, sondern auch mit anderem Einkommen verrechnet werden“, konkretisiert David Kasper. „Dies setzt jedoch zunächst eine Abklärung der Möglichkeiten durch einen Experten voraus.“ Gemeinsam mit Johann C. Köber, dem Autor des populären Fachbuchs „Steuern steuern!“, optimiert David Kasper seit mehreren Jahren die Steuern der Mandanten der Steuerkanzlei KASPER & KÖBERPartner, um ihnen die maximale Ersparnis zu ermöglichen. Wie genau es gelingt, mit dem Immobilienkauf ab 2024 Steuern zu sparen, hat er im Folgenden zusammengefasst.
Degressive vs. lineare Abschreibung – die wichtigsten Neuerungen im Überblick
Generell gelten die Abschreibungen für Immobilien aus steuerlicher Sicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben – Kosten also, die den fiktiven Wertverfall der Immobilie darstellen sollen. Sie können daher den Einnahmen, die eine Immobilie durch Vermietung oder Verpachtung generiert, entgegengerechnet werden, um steuerliche Vergünstigungen in Anspruch zu nehmen, ohne dass dies den laufenden Cashflow mindert. Die Abschreibung mindert also nicht das Bankkonto, aber den steuerlichen Gewinn und nur Letzteres muss versteuert werden. In Fällen, in denen die Abschreibungsbeträge über den Miet- beziehungsweise Pachteinnahmen liegen, ist dies besonders günstig – es können nämlich auch die Steuern für andere Einnahmen dadurch gesenkt werden.
Bisher war es für fremdvermietete Immobilien mit einigen Ausnahmen nur möglich, von der linearen AfA (Absetzung für Abnutzung) Gebrauch zu machen. Mit Sätzen zwischen zwei bis drei Prozent der Investitionssumme für das Gebäude liegt deren AfA-Satz weit unter dem der degressiven Abschreibung nach §7 Abs. 5a EStG. Da nur der Gebäudeteil abgeschrieben werden darf, ist eine angemessene Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude im Notarvertrag ratsam. Bei der degressiven AfA dürfen 5 Prozent vom Gebäudewert abgeschrieben werden, was gerade in den ersten 10 Jahren zu signifikanten Steuerersparnissen führt. Ein späterer Übergang von der neuen degressiven zur linearen AfA ist jederzeit zulässig. Nach dem Übergang wird für die Berechnung der weiteren Abschreibungen der Restwert auf die verbleibenden Jahre der geltenden Nutzungsdauer von 33 Jahren gleichmäßig verteilt. Sinnvoll ist der Wechsel nach 14 Jahren. Noch besser ist der steuerfreie Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren, beispielsweise an den Ehegatten, die Kinder, die vermögensverwaltende GmbH oder die eigene Familienstiftung.
Steuerlast optimieren und mit der degressiven Abschreibung Steuern sparen
Anwendbar ist die degressive Abschreibung ausschließlich für neu gebaute beziehungsweise im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen. Zudem muss der Baubeginn des Wohngebäudes zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 (6-Jahres-Zeitraum) liegen. Erstmals ist nicht der Bauantrag ein entscheidendes Kriterium für die Frist, sondern der angezeigte Baubeginn, um Anreize für die Umsetzung von Bauvorhaben zu setzen, die schon geplant, aber zum Beispiel mangels Finanzierung noch nicht begonnen wurden. Beim Kauf der Immobilie muss der Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 rechtswirksam geschlossen sein. Der Erwerb muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung der Immobilie abgeschlossen sein. Bei selbst bewohnten Immobilien hingegen ist nach wie vor keine Abschreibung möglich, da mit diesen keine Mieteinnahmen erzielt werden. Bei älteren Immobilien, die nicht in den Genuss der degressiven Abschreibung kommen, kann ein Gutachten mit dem Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer die Höhe der Abschreibung optimieren und Steuern sparen.
Die degressive Abschreibung stellt somit eine wichtige Ergänzung zu bisherigen Förderungskonzepten wie der Sonderabschreibung nach § 7b EStG dar, die in den ersten vier Jahren zusätzliche Abschreibungen von bis zu 5 Prozent auf Neubauten für Mietwohnraum ermöglichen mit Status „Effizienzhaus 40“ und Nachhaltigkeitssiegel QNG (EH40/QNG), die eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter einhalten. Diese lässt sich auch mit der degressiven AfA kombinieren, sodass in den ersten 4 Jahren Abschreibungsmöglichkeiten von bis zu 10 Prozent möglich sind.
Auf diese Weise lässt sich die degressive Abschreibung nutzen, um den Kauf einer Immobilie schneller zu refinanzieren und höhere Renditen mit der Vermietung oder Verpachtung zu erzielen. Fällt der Restwert unter eine bestimmte Schwelle, kann der Eigentümer die Immobilie stattdessen wieder linear abschreiben und so die Steuerlast weiter optimieren oder den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren in Erwägung ziehen. Dennoch bleibt das Thema Abschreibung und Steueroptimierung weiterhin komplex. Genaueres sollten Investoren, die kürzlich Immobilien erworben haben oder dies beabsichtigen, deshalb dringend mit einem erfahrenen strategischen Steuerberater abklären, der sie mit Bezug auf ihre individuelle Situation berät.
Wünschen Sie sich eine strategische Steuergestaltungsberatung, die sich ganz Ihren Zielen und Bedürfnissen anpasst und Ihnen mehr finanziellen Spielraum ermöglicht? Dann melden Sie sich jetzt bei David Kasper und vereinbaren Sie einen Termin, um sich kostenlos und unverbindlich beraten zu lassen!
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